Mutuo ipotecario: cos’è e come funziona

Per Mutuo ipotecario si intende un tipo di finanziamento a medio o lungo termine, che solitamente dura dai 5 ai 30 anni. In genere, il cliente acquisisce l’intera somma in un’unica soluzione ed è poi tenuto a rimborsarla nel tempo attraverso delle rate di importo costante o variabile. Esso serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolar modo la casa di abitazione.

 

Questa tipologia di finanziamento viene chiamata “ipotecario” in quanto il rimborso delle rate di importo costante o variabile è garantito da un’ipoteca su un immobile.

 

Mutuo ipotecario: differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

 

Il Mutuo ipotecario è una forma di prestito a medio od a lungo termine che solitamente dura dai 5 ai 30 anni e può essere utilizzato, oltre che per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, anche per sostituire o rifinanziare dei mutui già ottenuti per gli stessi scopi.

 

In linea generale, vi sono quattro tipi di rata inerente al mutuo ipotecario, in base alla tipologia del tasso di interesse:

1. Mutuo finanziario a tasso fisso: il tasso di interesse rimane, per tutta la durata del mutuo, lo stesso rispetto al momento della stipula;
2. Mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse può essere diverso rispetto al tasso iniziale in quanto è soggetto alle oscillazioni dei parametri di riferimento;
3. Mutuo a tasso misto: contratto con scadenze fisse, in cui il tasso di interesse può passare da fisso a variabile o viceversa;
4. Mutuo a tasso doppio: il tasso di interesse è diviso in due parti, cioè fissa e variabile.

 

Il Mutuo fondiario, d’altra parte, è un tipo di finanziamento che viene concesso per dei prestiti a medio o lungo termine, dunque superiori ai 18 mesi e fino ad un massimo di 30 anni, cui ammontare massimo viene deciso dalla Banca d’Italia in funzione delle deliberazioni CICR.

 

Il Mutuo fondiario ed ipotecario differiscono in base ad alcuni aspetti, tra cui:

• Il Mutuo fondiario è solitamente destinato a finanziare l’acquisto di un immobile, invece il Mutuo ipotecario viene utilizzato con diverse finalità, ad esempio la ristrutturazione;
• Il Mutuo fondiario comprende il Mutuo ipotecario, ma non è vero il contrario.

 

Mutuo ipotecario: come ottenere un mutuo ipotecario

 

Per riuscire ad ottenere un Mutuo è importante la valutazione dei requisiti di finanziabilità da parte della banca. Essa, difatti, si assicura che l’aspirante mutuatario soddisfi una serie di requisiti che dimostrino la fattibilità del processo.

 

In poche parole, affinché il richiedente possa dimostrare la capacità di rimborso del finanziamento, è necessario che dimostri dei documenti necessari che provino di fatto la sussistenza delle condizioni obbligatorie per poter accedere al prestito.

In funzione delle informazioni anagrafiche, reddituali e patrimoniali presentate dal richiedente, infatti, l’istituto di credito potrà calcolare la somma di Mutuo erogabile e garantire, quindi, di essere disponibile nel concederla.

 

Il richiedente potrà trovare la casa da acquistare entro sei mesi, essendo a priori a conoscenza dell’importo massimo di Mutuo del quale beneficiare e avendo già presentato i requisiti ed i documenti necessari per il tutto.

 

Mutuo ipotecario: come funziona l’ipoteca

 

L’ipoteca sulla casa è un diritto che viene dato alla banca o all’istituto di credito che ha finanziato un prestito, per garantirne il rimborso.

 

In poche parole, il richiedente di un finanziamento offre come garanzia di rimborso al creditore la possibilità di espropriarlo dell’immobile (la casa) di cui lui risulta essere il proprietario. In questi termini, l’ipoteca risulta essere un diritto reale di garanzia su di un bene immobile.

 

Il diritto di ipoteca viene costituito affinché possa fungere da garanzia ad un credito e viene utilizzato nel momento in cui si abbia mancato adempimento da parte di un debitore.

Dunque, nel momento in cui il mutuatario sia insolvente, la banca o l’istituto finanziario può avvalersi del diritto di ipoteca espropriando la casa su cui essa è iscritta.

 

Mutuo ipotecario: Mutuo ipotecario per liquidità

 

Il Mutuo ipotecario per liquidità consiste in un finanziamento garantito da un’ipoteca che, però, non viene utilizzato per acquistare o ristrutturare un immobile, come la prima o la seconda casa, ma serve solo per ottenere liquidità, vale a dire un capitale da poter utilizzare per coprire spese di vario genere.

 

Per riuscire ad ottenere il Mutuo di liquidità, si ha comunque la necessità di essere proprietario di un immobile su cui poter iscrivere l’ipoteca. La banca, solitamente, preferisce che sull’immobile non vi siano altre ipoteche già iscritte, così che la sua, che serve a garantire il Mutuo, diventi un’ipoteca di primo grado e che quindi le consenta, in caso di mancato rimborso di almeno sette rate del Mutuo, di potersi soddisfare per prima, sfruttando il diritto di garanzia ipotecaria e dunque vendendo l’immobile ipotecato all’asta.

Mutuo ipotecario: calcolo rata

 

Nel momento in cui si richiede un preventivo di Mutuo, le banche e gli istituti finanziari condividono con il richiedente un piano di ammortamento, cioè il piano di rimborso del Mutuo concesso, all’interno del quale vi sono presentate in dettaglio tutte le rate e la ripartizione per ogni rata della quota capitale e della quota di interessi restituita.

 

Per poter calcolare la rata del Mutuo, bisogna tener conto di una serie di parametri, tra cui:

• Valore dell’immobile;
• Finalità del Mutuo;
• Importo del Mutuo;
• Durata del periodo di rimborso;
• Numero di rate annuali, cioè mensili, trimestrali o semestrali;
• Tasso di interesse.

 

Prima di stipulare un contratto di Mutuo, però, si consiglia di calcolare, almeno a grandi linee, l’importo della rata così da rendersi conto se l’esborso possa essere sostenibile rispetto al proprio reddito.

In particolare, si ricorda che, in linea generale, la rata mensile non deve superare l’un terzo dello stipendio. Se, per esempio, il proprio guadagno è di 1.500 euro al mese, la rata non deve essere maggiore di 500 euro. Nel momento in cui il Mutuo è cointestato, poi, c’è da considerare un terzo della somma degli stipendi dei titolari del prestito. Se, per esempio, uno dei due titolari percepisce 1.000 euro al mese e l’altro 3.000, allora la rata mensile non potrà superare in linea di massima i 1.334 euro, ossia circa un terzo di 4.000 euro.