La Surroga del Mutuo, anche detta portabilità, consiste nel trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che consente al mutuatario di beneficiare di migliori condizioni. Attraverso questo processo, chi usufruisce del mutuo si impegna a pagare in maniera regolare il mutuo alla nuova banca di riferimento ed a rispettare le condizioni stipulate con quest’ultima, mentre, al contempo, non sarà tenuto a pagare nulla alla vecchia banca.
Il precedente istituto finanziario che ha sovvenzionato il mutuo non può in nessun caso opporsi alla procedura né tantomeno può addebitare somme aggiuntive o penali al mutuatario.
Surroga del Mutuo: quando è possibile surrogare un mutuo
La procedura di Surroga del Mutuo può essere attuata sia sui mutui ipotecari per acquisto della prima casa che per altre tipologie di abitazioni e per immobili che sono destinati ad un utilizzo diverso.
Un dubbio molto frequente rispetto alla Surroga del Mutuo riguarda il momento in cui è possibile farne richiesta. Secondo la Legge 40 del 2 aprile 2007 non esiste un particolare limite temporale: il mutuatario, dunque, può fare richiesta della surroga in qualsiasi momento.
Una regola che seguono diverse banche è quella di attendere che siano passati almeno 12 mesi per valutare l’attendibilità del cliente. Il rischio per le istituzioni bancarie, infatti, nel momento in cui il mutuatario voglia cambiare banca dopo solo pochi mesi, è che potrebbe nuovamente trasferire la procedura di mutuo ad un’altra banca in poco tempo, con la conseguenza che i costi rilevanti rimarrebbero nelle mani del creditore.
Surroga Mutuo
Surroga del Mutuo: come funziona
Di cruciale importanza, prima di prendere la decisione di attuare una Surroga del Mutuo, è quella di scegliere e confrontare le diverse condizioni che altri istituti bancari offrono, a differenza della banca con la quale si è in precedenza stipulato un contratto di mutuo.
Nel momento in cui il mutuatario individua una banca che offre delle condizioni migliori, lo stesso dovrà fare richiesta di surroga a questo nuovo istituto finanziario affinché possa essere esaminata la pratica. Le tempistiche sono quelle della concessione di un normale processo di finanziamento. In un secondo momento, seguirà la relativa perizia sull’immobile e, dunque, l’iscrizione della nuova ipoteca ed il procedimento di stipulazione del nuovo contratto di mutuo dinanzi ad un notaio, il quale dovrà cancellare l’ipoteca precedente.
In maniera successiva, la vecchia banca sarà tenuta a concedere il nulla osta, così che il debito riesca a passare, entro 30 giorni, da un istituto bancario all’altro. Infine, la nuova banca avvierà il processo di surroga con un rogito notarile a sue spese.
Nel caso in cui si attui una rinegoziazione e surroga del proprio mutuo, il mutuatario non è tenuto a pagare le spese di perizia, in quanto esse sono totalmente a carico dell’ente bancario a cui ci si affida per attuare questi procedimenti.
Surroga del Mutuo: simulazione
Esemplificare una procedura di Surroga del Mutuo è molto semplice: si provi ad immaginare che nell’anno 2014 si abbia già trasferito il proprio mutuo da un istituto bancario ad un altro che al tempo aveva un debito residuo di 120.000€ ed una durata di 25 anni ad un tasso fisso del 2,70%. Ad oggi si starebbe pagando una rata mensile di 550€. Procedendo con la Surroga ad un tasso dell’1,40% per 20 anni si andrebbe a pagare una somma uguale a 502€, andando dunque a risparmiare mensilmente 48€ ed approfittando di una riduzione della durata del mutuo finale corrispondente a 12 mesi. Il valore totale del proprio risparmio corrisponderebbe, quindi, ad oltre 12.000 euro.
Vantaggi Surroga Mutuo
Surroga del Mutuo: quali sono i requisiti
Solitamente esistono delle condizioni che devono essere soddisfatte per fare richiesta della Surroga del Mutuo, e cioè:
- La nuova procedura di mutuo deve avere un importo pari o inferiore al debito residuo quando il finanziamento viene trasferito. Non è possibile, infatti, aumentare la somma restante da pagare;
- Le spese della surroga sono alle spese della nuova banca;
- Esiste la possibilità di modificare la durata del piano di finanziamento e la tipologia di tasso (da mutabile a fisso o viceversa);
- La vecchia ipoteca sull’immobile va cancellata: se ne deve iscrivere una nuova a favore della banca in cui si porta il debito;
- Non è possibile modificare gli intestatari e/o i garanti del mutuo originale, fuorché la banca lo proponga in virtù della somma residua o di altre circostanti favorevoli.
Surroga del Mutuo: quando conviene
Sono diverse le motivazioni per le quali la Surroga del Mutuo risulta essere conveniente.
La portabilità conviene, ad esempio, nel momento in cui l’ammortamento del mutuo è nella prima fase. Infatti, le prime rate del mutuo risultano essere composte per la maggior parte di interesse e per una parte minore di quota capitale. Al contrario, con l’avvicinarsi della fine del piano di finanziamento, la rata diviene in maniera quasi esclusiva di capitale.
Ciò sta a significare che colui che vuole risparmiare sulle quote di interessi e riesce ad individuare delle condizioni migliori altrove, dovrebbe fare la surroga all’inizio, nel momento in cui di interessi ne paga di più, e non alla fine, quando la rata cambierà di poco o niente.
La Legge Bersani, inoltre, non fa riferimento a nessuna tempistica da rispettare prima di decidere il trasferimento del mutuo. Pertanto, la Surroga del Mutuo conviene proprio per questo motivo.
Inoltre, non esiste un limite sul numero delle surroghe da poter fare sullo stesso finanziamento, e dunque è possibile fare richiesta della Surroga del Mutuo ogni volta che si trovano delle condizioni più vantaggiose.
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